作者：叶子
来源：古城二手房网
发布时间：2010年9月6日 9:48
二手房市场仍然风平浪静。与一手房在9月份预计有近30个楼盘开盘放量的“大动作”不同，近期，二手房无论从放盘量、成交量、成交价格等方面看，都无较大变化，持续新政以来的低迷状态。业内人士认为，二手房的拐点或许要到10月份才会到来。
1、成交量
市场仍处于低迷状态
新政之后，市民观望是主流，整个南宁楼市的成交量较为低迷。但一手房尚有不少楼盘热销，二手房则多数中介公司成交惨淡。
近日，记者走访园湖路、鲁班路等中介公司较为集中的路段看到，各门店的人气仍然不旺，每月能有2套房子成交的门店已属状况良好。格凌地产置业顾问韦先生表示，房子基本卖不动，公司目前以做租赁业务为主。
辉煌置业、新域美林房产、冠宇地产、盛海卓成等主流中介公司的业务负责人均对记者表示，虽然“金九”来临，但从公司统计的数据来看，8月份二手房的成交量还没有“回暖”，市场仍然处于低迷状态。
据南宁市住房保障和房产管理局政务信息网显示，8月份南宁二手房累计成交1101套，成交面积9.80万平方米。而7月份，成交1129套，成交面积10.73万平方米；6月份，成交1222套，成交面积10.98万平方米；5月份，成交1524套，成交面积12.64万平方米。从数据可看出，近几个月，南宁二手房成交量保持在1000多套左右，并持续下滑。
业内人士分析认为，新政出台后，南宁二手房的成交量下滑迹象并不算明显。购房者和中介从业人员感觉市场低迷的原因是，今年二手房的旺季一直没有来临。目前与去年底的旺季时，月成交2500多套的热销情况，根本不可同日而语。
2、成交价格
整体成交均价有小幅下滑
二手房成交量的低迷，其实源于价格的僵持。8月份，南宁二手房的成交价格虽有所下滑，但还没达到购房者的心理预期。
盛海卓成总经理韦钰斌表示，8月份公司二手房的成交价格有10%―15%下降，幅度不大。新创房产监测得出数据是8月二手房价格下降了8%左右。辉煌置业副总经理刘喜表示，根据公司统计的数据，8月南宁二手房的成交均价为5800元/平方米，而第二季度均价为5980元/平方米。
新域美林房产营运总监陆海表示，8月份南宁二手房整体的成交均价有了200―300元/平方米左右的下降，幅度并不明显。“成交均价的拉低，并不能算是二手房的降价。”陆海认为，近期，市场以“刚性”的自住需求为主，成交的多是中低价房源，价格走低是物业类型偏低端所致。
相反，部分二手房的放盘价还出现了上涨。青秀区的部分楼盘上涨较为明显，置业顾问小张告诉记者，前两周蓝山上城报到公司的放盘价为7600元/平方米左右，但近一周出现上涨趋势，多数报价接近8000元/平方米，在维也纳森林小区等其它楼盘也有同样情况。
“二手房的业主都是分散的个人，他们对市场价格的认知程度不同，部分业主上调放盘价也是正常的。”韦钰斌认为，一手房的价格控制在开发商手里，他们可以调整战略，降低价格换销量。而想要二手房的个人业主整体降价却很难。
不过，记者发现，二手房的议价空间有所变大。市场好时，基本是卖方开价，买方要么接受要么走人。而近期，卖方态度有所转变，砍价2万―3万元还是可以争取的。
3、变动
部分购房者转向一手房
刘喜认为，二手房价格僵持，反而将部分购房者推向了“降价换销售”的一手房。记者在西西湾、台湾街、振宁现代鲁班等“降价”楼盘的销售现场看到，不少购房者都是冲着价格而来。想买房的刘先生表示，台湾街本来卖7500元/平方米，自己“想都不敢想”，但此次开盘居然降到了6000多元/平方米，虽然略超出他的预期价格，但会想办法多筹钱买上一套。
业内人士认为，“金九银十”南宁一手房的推量将非常大，即时打折、优惠、降价等促销手段肯定少不了，“价格实惠”将会是基调。在此背景下，同一片区域的一手房价格会与二手房较为接近，甚至会出现同一楼盘二手房比一手房还贵的“倒挂”现象，部分二手房的潜在购房者转向一手房在所难免。
4、趋势
拐点或在10月份出现
陆海表示，如果是往年这个时候，二手房的放盘量、成交量早就热起来了。但目前，成交量没有上升迹象，连放盘量也没有大增。他认为，传统的旺季淡季现在已不适用，9月、10月二手房市场回暖的可能性很小。
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